Diese Fehler sollten Sie beim Hausverkauf vermeiden

von Mag. Thomas Fürstl, Geschäftsführer, Donau-Immobilien

1. Ich höre auf meine Freunde und Bekannten

„Alles war doch so einfach, schnell und der erzielte Preis einfach sensationell“ hört man oft. Selten wird jedoch jemand zugeben, dass er beim Verkauf seines Hauses komplett versagt hat und was wirklich alles passiert ist. Ein Blick in den Kaufvertrag (öffentlich zugängig im Grundbuch) weist im Durchschnitt preislich meist 30-40% weniger aus als beworben bzw. erzählt.

2. Unzählige Interessenten und ebenso viele Besichtigungen

Ihr Objekt ist womöglich zu billig (selten) oder eben viel zu teuer (oft)! Aus Verzweiflung zeigen Verkäufer Ihre Immobilie bei jeder Gelegenheit her, auch am Sonntag. Und das ist toll – zumindest für die Immobilientouristen. Immobilientouristen, das sind Personen, die sich ihre Freizeit mit Führungen durch fremde Häuser vertreiben.
Was viele jedoch nicht bedenken ist, dass jede Besichtigung die Gerüchteküche der Umgebung zum Brodeln bringt und den erzielbaren Preis senkt.

3. Die Verhandlungsbasis muss hoch sein, damit ich eine gute Position habe

Die Mehrzahl der heutigen Käufer sind unter 45 Jahre alt und vergleichen Preise im Internet, statt zu verhandeln. Amazon, Geizhals, Durchblicker & Co. lassen grüßen. Käufer haben schlichtweg verlernt, zu handeln.
Immobilienkäufer kennen in der Regel den Markt sehr gut, und der Wert in ihrem Kopf ist meist viel niedriger als der im Kopf des Verkäufers. Erst nach längerer Suche steigt dieser und dann wird aus einem Interessenten ein potentieller Käufer.
ABER: Ist der ausgerufene Preis eines Hauses nur 10% über dem Wert im Kopf, senden viele Käufer oft nicht einmal eine Anfrage.

4. Für die Preisfindung schaue ich mir die Inserate in den Plattformen an

Hier orientiert man sich leider oft an unverkaufbaren, weil zu teuren Objekten. In der Regel sind Inserate, wo der Angebotspreis der Immobilie passt, schnell weg.

5. So, wie ich hier wohne, wird es auch dem Interessenten gefallen

Haben Sie schon einmal ein professionelles Hotelzimmer gesehen, wo überall Fotos vom Besitzer und seiner Familie hingen? Eine fremde, belegte Wohnhöhle zu betreten, war eine Gefahr für unsere Vorfahren, den Fluchtreflex verspüren wir allerdings noch immer.
Home Staging, ein aktueller Trend, der die Kunst des In-Szene-Setzens Ihrer Immobilie perfektioniert, bringt nachweislich einen 10% höheren Kaufpreis. Bewohnte oder sogar abgewohnte Häuser lassen sich dagegen kaum verkaufen.

6. Die Gewährleistung ist doch zweitrangig

Keine Fertigstellungsmeldung? Garage nicht genehmigt? Anders gebaut als bewilligt? Nasser Keller schnell ausgemalt? Für den Käufer kein Problem – denn für verschwiegene oder verdeckte Mängel haftet ein privater Hausverkäufer bis zu 15 Jahre(!), auch wenn im Kaufvertrag jede Gewährleistung ausgeschlossen wurde. Kann zum Beispiel die als Wohnfläche angepriesene Mansarde wegen einer zu schmalen Treppe nicht genehmigt werden, ist der Umbau des Hauses oder anteilig - im Verhältnis zur Wohnfläche - der Kaufpreis einklagbar.
Ebensolches gilt auch für nicht bezahlte Gemeindeabgaben wie Aufschließung etc.

7. Ich engagiere viele Makler, jeder hat schließlich seine Kunden

Diese Regel galt einmal … vor dem Internet. Die Folge: Interessenten sehen dann auf verschiedenen Plattformen viele teils schlechte Inserate des gleichen Hauses mit unterschiedlichen Angaben. Teilweise wollen Immobilienmakler auch verhindern, dass die Suchenden das Haus selbst finden. Ein Makler bekommt schließlich nur eine Provision, wenn sich die Interessenten direkt bei ihm melden, daher werden Inserate in der Regel ohne Adresse oder aussagekräftigen Fotos eingestellt. Sie erzielen damit nichts anderes, als dass Ihre Immobilie als „verzweifelter Notverkauf mit vielen Haken“ wahrgenommen wird.

8. Ich engagiere einen Gratismakler, da kann ich Geld sparen

Viele glauben, dass wenn sie bei einem Gratismakler keine Provision bezahlen müssen, Sie somit mehr vom Kaufpreis bekommen. Die traurige Wahrheit jedoch ist, dass Gratismakler meistens auf den Zufall warten. Frei nach dem Motto: „Was nichts kostet, ist nichts wert“ spart man vielleicht kurzfristig, muss dann aber auch ohne gezielte Werbemaßnahmen und Vorabinvestitionen, die für einen erfolgreichen Hausverkauf eine Notwendigkeit sind, auskommen.

9. Fotos sind unwichtig - das klappt auch mit dem Handy gut

Wussten Sie, dass viele Interessenten nicht auf Immobilien reagieren, weil die Fotos lieblos und in schlechter Qualität gemacht wurden? Aussagekräftige Fotos Ihrer Immobilie sind die halbe Miete. Wenn Sie sich unsicher bei der Erstellung der richtigen Fotos sind oder keine gute Ausrüstung für Fotos haben, lassen Sie es lieber sein und holen Sie sich einen Profi an die Seite, der die Arbeit für Sie erledigt. Auch wenn die heutigen Smartphones kameratechnisch bestens ausgerüstet sind, ist der Unterschied zu professionellen Fotos noch immer ein großer. Aussagekräftige Bilder sind für das Exposé des zu verkaufenden Hauses von großer Bedeutung.

10. Ich bin mir nicht sicher, ob ich jetzt schon verkaufen will, ich warte besser ab, was passiert

Das Zögern im entscheidenden Moment - also wenn der Interessent abschließen will - verunsichert die Käufer enorm. Die Entscheidung zum „Ja Sagen“ ist oft ein großer Schritt und Zweifel schleichen sich oft schneller ein als einem lieb ist.